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自2008年次贷危机以来，13年来“房企一哥”第一业绩下滑。

8月29日晚间，万科披露2021年半年报，上半年净利润同比下滑11.7%。受此影响，8月30日万科A股价暴跌超7%。

(资料图片)

对于这一业绩，万科总裁朱久生在8月30日举行的业绩说明会上表示，万科不会把规模和速度作为唯一目标，而是会在规模和效益、短期和长期、风险和收益之间权衡。

稳字当头，坚定转型信心。

半年报显示，上半年万科实现营收1671.1亿元，同比增长14.2%；但由于报告期内结算的房地产开发项目利润率下降，归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%。

翻阅过往半年报和年报发现，12年来，万科业绩一直保持稳定增长。上一次出现业绩下滑是在2008年次贷危机期间。

面对这样的“成绩单”，朱久生在业绩提升会上坦言:“我感到不安，但我忘不了自己长期做‘好学生’的定位和志向。”

对于净利润下滑的原因，朱久生总结为三个方面:一是销售规模增长有限；二是毛利率略有下降；第三，转型经营的效果没有真正体现出来。

朱久胜表示，第一，万科近年来的开发业务销售增速相对有限。上半年结算收入增长11.9%，与同业相比处于较低水平。其次，公司开发业务利润率在下降。近年来，公司销售的产品中，土地价格占售价的比例大幅上升。2017年至2020年，地销比提高了约17个百分点，这将逐渐体现在未来的结算收入和利润中。与去年同期相比，公司今年上半年的毛利率从税后的24%降至18%。综上所述，公司销售增长对毛利下降的对冲有限，不足以对冲利润率下降。

朱久生也表示，万科转型业务的效果还没有真正体现出来，还需要时间。从2014年开始，万科逐渐从房地产开发转向房地产开发、运营、服务并重。服务和业务操作的逻辑不同于开发的逻辑。而且，公司还有很多投资房地产的业务。这部分是由于谨慎的会计政策，即以历史成本定价。不仅价值不重估，每年还会有折旧摊销，累积影响比较大。

对于万科的长期增长逻辑，朱久生表示，就房地产行业而言，过度追求规模和速度导向的线性思维可能难以为继。就万科而言，不仅独立思考，也向优秀的同行学习。公司不是把规模和速度作为唯一目标，而是在规模和收益、短期和长期、风险和收益之间权衡。

持有1952亿现金

未来融资将受到抑制。

虽然净利润很少下滑，但万科的财务状况一直保持稳定。根据“三条红线”融资监管新规，上半年万科成为“绿档”房企。

数据显示，截至二季度末，万科持有现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金后的现金与短债之比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；不含预收账款的资产负债率为69.7%。

截至6月底，万科综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点。国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB”、“Baa1”、“BBB”的信用评级，评级前景均为“稳定”。

万科财务总监韩表示，整个房地产行业的去杠杆化是大势所趋。今年以来，融资环境持续收紧，金融机构对房企融资更加谨慎。上半年万科融资方式以“借新还旧”为主，下半年融资总量仍将保持克制。

对于今年以来一直走弱的股价表现，万科董事会秘书朱旭表示，万科的业务伙伴也是公司的股东，业务伙伴和所有股东的感受是一样的。万科之前已经在股东大会上申请了一般授权，即在需要维持市值时可以回购股份。股价的下跌受多种因素影响，但最终还是取决于公司能否为股东创造长期价值，管理层总会为此做出努力。

朱旭表示，万科维持市值有两条底线:一是股价已经跌破每股净资产；二是其股价连续20个交易日下跌超过30%。一旦触发这两个条件中的一个，公司将立即启动回购机制。

应对市场热点:

做对行业有益的事情。

最近网上盛传万科接手了恒大相关项目。对此，朱久生首次回应称，“恒大和我们过去有过一些项目层面的合作。最近几个月，我们确实有过接触和讨论，但目前没有实质性的合作。”

对于万科竞购泰禾的进展，朱久生表示，“我们一直有一个工作组和他们保持密切联系，帮他们查一些专业问题，给他们一些建议。如果能满足之前约定的条件，我们还是会履行合同。”

针对M&A在外界的其他热点事件，朱久生回应道:“在蓝光地产方面，我们确实有项目级的并购。我们拿到蓝光的三个项目都是正常的开发节奏。在过去的一年多时间里，国内还没有整体层面的项目洽谈与合作。”

“关于M&A问题，最近有很多关于我们的传闻。我们觉得应该做一些对整个行业有益的事情。”朱久生表示，无论什么样的同行，万科都有过不同的接触和合作。如果把万科所有的项目按数量统计，70%左右有合作；按金额算，大概有80%的合作。在管理红利时代，公司需要更多的财务合作伙伴、土地合作伙伴、同行合作伙伴，以及优秀的总承包单位和优秀的供应商，为最终客户创造良好的产品和服务。

本文来源于《中国证券报》。